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土地银行,让农民的土地“活”起来
2015-07-21 22:34:35 来源:数字农村网 作者:刘怀丕 【 】 浏览:348次 评论:0

由于法律赋予的物权权能不全,农民承包的土地不能像***生产要素一样在市场上顺畅交易和抵押,土地资源难以变成资本,严重制约农民收入提高和农业规模化经营。如何给土地还权赋能,让农民的土地“活”起来?

农业规模化倒逼土地还权赋能

山西左权县宏森蔬菜种植农民专业合作社理事长李宪红投入400多万元,流转了170多亩土地,发展蔬菜大棚30个。而在2013年冬天,因缺乏资金购买大棚棉被,冻坏了大棚里的西红柿,损失40多万元。

“钱都投在土地上,但地抵押不出去,眼看着菜被冻死却没钱救。”李宪红说,农业投资大、见效慢,要想发展好规模化经营,必须让土地能换钱才行。

事实上,左权一直在创新土地流转和抵押制度。作为山区贫困县,随着城镇化步伐加快和扶贫移民力度加大,左权越来越多的村庄“空心化”,大量土地被抛荒闲置。为此,该县在2005年提倡发展生态庄园经济,走农业规模化之路。

“由于体制机制不顺,农村土地不能抵押,投入资金无法循环,出现了农业规模开发融资难。”左权县农经办主任窦俊秀介绍,2009年左权县成立土地流转中心,保障土地顺利流转。同时,还给生态庄园经济开发者颁发《农村土地使用产权证》,允许他们凭证向金融部门申请贷款。

为促进包括土地在内的农村资源流转市场化,左权又在2011年成立生态扶贫移民生产资料代管中心,收集发布农村资源信息,促成土地供需双方流转意向,规范流转办理程序,进一步优化农村资源的市场配置。

窦俊秀说,这些举措激活了土地经营权抵押权能,还权赋能后的土地初步具备资源变资本的产权要素和市场基础。

土地银行统筹土地流转抵押

“虽然左权理论上早在2009年就有土地流转抵押的条件,但政府部门、金融机构以及担保公司的工作机制没有形成无缝对接,抵押业务没能常态化办理,土地经营权抵押仍是难题。”窦俊秀说。

为加快土地流转和解决农业规模化经营融资难,左权县在2013年9月挂牌成立土地银行,全面统筹土地流转抵押工作。土地银行的主要职能有编发土地收储信息、办理土地租赁流转和办理土地经营权抵押贷款手续,银行层级分为县、乡镇、村三级,县级总行下设物权信息储存中心、物权交易中心以及物权抵押中心。

左权县土地银行行长成建文介绍,土地银行收发土地供需信息,积极促成土地流转;在流转合同签订上,变两方为三方,土地银行成为土地供需双方的共同交易者;土地银行依据土地产权证给规模经营者办理他项权证,拿着他项权证到担保公司做抵押,就可以去金融机构贷款。

面对土地银行运营中存在的风险,左权县建立了相应的防控机制。一是流转费风险,土地银行是土地供需双方的交易对象,但如果土地需求方不能如期上交流转费,农户的利益可能受损,对此左权县每年拿出200万元作为风险基金,保障农户利益。二是信贷风险。左权县规定土地抵押信贷额度不得超过所经营项目评估价的50%,还要求以土地物权抵押信贷的经营主体必须投保意外伤害险。

评估、抵押、处置制度有待完善

记者了解到,土地银行目前仍面临土地经营权评估机构缺失、信贷担保运作不顺畅、土地经营权处置机制不健全等难题。

首先,土地经营权评估机构缺失。窦俊秀说,土地经营权抵押的是土地预期收益,但目前***上没有这方面评估的专业机构,严重制约了土地经营权抵押功能的发挥。在左权县,土地银行目前暂时联合农业等相关部门组建评估小组,承担土地经营权的资产评估任务,但将来还需专业评估机构介入。

其次,信贷担保运作不顺畅。成建文说,十八届三中全会已经赋予土地经营权抵押权能,按说可以直接抵押去金融机构贷款,但相关法律制度没跟上,实际上入不了银行系统。左权探索把土地经营权抵押到担保公司获取担保,然后去金融机构贷款,但市场化运作起来依旧艰难。

承揽土地经营权抵押的左权县晋幸鼎担保有限责任公司副经理李永胜说,土地经营权资产评估不权威、承揽土地预期收益做抵押风险太大、抵押人的财务制度不规范,担保公司从自身风险考虑,仅靠市场推动去做的积极性不高。

再次,土地经营权处置机制不健全。李永胜说,如果抵押人破产,因为没有土地经营权处置机构,对抵押的土地经营权处置也是个难题。窦俊秀说,左权县正在探索成立物权抵押处置中心,专门负责土地经营权抵押处置,计划通过土地经营权再承包处置抵押失败。(记者 刘怀丕)

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Tags:土地银行 土地 责任编辑:ht502
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